近日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，自然资源部围绕促进自然资源安全、高效、永续利用介绍有关情况。
发布会与房地产密切相关的内容主要集中在：一是明确未来将重点在“四个着力”上下更大功夫，其中在着力提升资源配置效率中强调做优增量、盘活存量；二是以存量土地盘活更加有效有力推动城市更新工作；三是推动发展动力从“土地财政”转向“时空经济”；四是提升不动产登记便利化水平。
中指点评
1、做优增量，新增用地配置与常住人口增加协同，让优势地区有更大发展空间
本次自然资源部强调要“建立新增城镇建设用地指标配置和常住人口增加协同的机制”，或表明未来新增土地指标配置将向人口持续流入、产业支撑较强的优势地区倾斜，对于人口增加的优势地区，未来将获得更多新增指标，增强土地要素
保障能力，支撑住房和公共服务设施建设，但受38号文“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”约束，商品房用地仍需靠存量挖潜；而人口流出的城市，新增指标收紧叠加去库存压力，预计土地供应将持续收缩。
2、土地资源利用将发生三大转变，规划优化增值+土地政策控成本+配置组合促运营，以存量土地盘活更加有效有力推动城市更新
本次自然资源部针对如何通过盘活存量土地进一步支持城市更新进行了系统回应，指出在城市发展进入新阶段后，“十五五”时期资源利用将发生三大转变，从过渡依赖增量土地到存量土地盘活，从资源出让到资源运营，从追求当期一次性收益到当期和长期运营价值结合，总结来看，就是对象从新增变存量，模式从出让变运营，目标从一次性变现变为全周期价值，三者构成一个完整的转型逻辑。
在此背景下，自然资源部提出了三个方面的操作路径，通过规划优化增值、土地政策控成本、配置组合促运营，最终形成良性循环、投入产出平衡，以存量土地盘活更加有效有力推动城市更新，具体来看：
一是规划统筹，坚持片区统筹，通过对存量地块规划的优化调整、增强用途兼容性，把原本低效、单一功能的空间，转化为符合市场需求的高价值空间产品，实现“赋能增值”；
二是土地政策，核心是土地取得更加便捷、成本得到有效管控，通过调整土地价款的缴纳节奏、土地使用过渡期政策、临时利用政策等降低前期土地取得成本，土地价款缴纳或指向分期缴纳、延长缴纳期限等，过渡期、临时利用政策也给予存量利用更灵活安排，可以让更新项目“轻装上阵”；
三是资源配置，重点通过推动分层设置权利、组合供应提升土地价值，分层设置权利或指向地表、地上、地下空间权利分别设立，组合供应或允许将收益性差异较大的地块进行组合出让，解决单宗地块“算不过账”的问题；另外，土地储备制度转向“以需定储、以需定供”，也是供给逻辑的实质性调整，调整后需求判断前置到收储环节，储备功能将从“蓄水池”转向“调节器”。通过资源要素的组合配置，为项目长期可持续运营提供支撑。
对参与城市更新的企业而言，上述政策直接影响的是前期资金门槛下降、手续周期缩短、项目可运营性提升等；同时“当期收益+预期经营收益”的导向也要求企业具备长期运营能力，纯开发销售型企业的适配度下降。
3、推动发展动力从原来的“土地财政”转向“时空经济”
推动发展动力从原来的“土地财政”转向“时空经济”是本次发布会的新提法，“土地财政”的逻辑是一次性出让土地、获取当期出让收益，“时空经济”的逻辑则是通过对空间（空间功能优化）和时间（长期运营价值）的复合经营，实现土地资源价值的持续释放。这一表述与“从过去追求土地出让的当期收益转向土地资源价值的当期实现和长期运营价值相结合”“实现资源的当期收益转向‘当期收益+预期经营收益’相组合”形成呼应，这或许意味着地方政府、开发企业的角色也将向“经营空间”“运营资产”方向转变。
4、提升不动产登记便利化水平，带押过户等减轻企业资金压力
本次发布会涉及不动产登记的内容，延续了近年来不动产登记便利化改革的方向，核心是优化营商环境、降低企业和群众交易成本。“带押过户”和登记与金融系统“总对总”对接将直接减少企业过桥资金占用，“交房、交地即交证”也将降低交付环节的不确定性。对房地产市场而言，不动产登记便利化的意义在于降低交易摩擦、缩短交易周期、减少资金占用成本，将为资产流转提供基础支撑。
整体来看，本次发布会传递出清晰的政策信号，我国城市发展已经从大规模增量扩张转向以存量提质增效为主的新阶段，土地要素配置逻辑也将发生根本性转变，资源利用将从过渡依赖增量土转向存量土地盘活，从资源出让转向资源运营，从追求当期一次性收益转向当期和长期运营价值结合。
在资源配置上，做优增量与盘活存量并举，新增建设用地指标与常住人口增加协同，让优势地区有更大发展空间；在动力机制上，推动发展动力从“土地财政”转向“时空经济”；在更新支撑上，以存量土地盘活更加有效有力地推动城市更新，形成“规划优化增值、土地政策控成本、配置组合促运营”的良性循环与投入产出平衡；在交易服务上，以不动产登记便利化改革，提高效能、降低资金成本，为资产流转提供支撑。
对企业而言，这意味着未来存量资产的盘活、改造与运营能力将成为重要的竞争力；对地方政府而言，“土地财政”转向“时空经济”或意味着收入结构面临实质调整，地方政府需要加快从“卖地”向“经营空间”的能力转型。
