中指研究院最新发布《8.28新政后土拍跟踪②｜重点城市溢价地块减少，房企拿地更趋审慎》专题。
土拍表现：根据中指研究院数据显示，新政后第二周（9.7-9.13），300城住宅用地成交规划建面656万平，土地出让金229亿元，平均溢价率7.9%，主要受深圳香蜜湖地块高溢价成交带动；剔除该地块后，300城平均溢价率为1.1%，重点城市土拍热度较首周有所回落。
溢价地块：重点城市来看，新政后第二周核心城市土拍活动较首周有所减少，仅深圳、武汉、温州有宅地溢价成交，土地市场整体表现相对平淡，土拍分化特征进一步显现。
从本周重点城市溢价地块来看，核心区位、供给稀缺和产品空间仍是支撑房企高溢价拿地的重要因素。深圳福田区香蜜湖地块由中海地产以25.5亿元、125%溢价率竞得，综合楼面价达98069元/㎡。该地块所在区域住宅供应长期偏紧，且起始楼面价相对较低，最终高溢价成交。
与此同时，已有项目销售表现和区域深耕基础，也成为房企判断新项目去化确定性的重要依据。武汉洪山区白沙洲地块由保利发展以8.9亿元、14.1%溢价率竞得，保利在区域内已有项目布局，周边保利星奕项目销售表现较好，可为新地块后续产品定位、销售节奏及价格判断提供较直接的市场参照，在一定程度上降低投资不确定性。
从拿地企业来看，央国企仍是当前溢价地块的主要参与者。而在本地市场熟悉度较高、项目总价相对可控的情况下，部分区域型民企仍存在结构性参与机会，如温州瓯海区茶白片区地块由本地民营企业瓯海房开以2.8亿元、3.3%溢价率获取。
新公告地块：本周重点城市新公告宅地中，仅泉州9月9日挂牌的1宗宅地明确要求现房销售，但次日补充公告称因该地块内可能存在权属争议终止出让；其余城市未提及现房销售要求，地方执行口径仍在探索中。
后续观察：从目前情况看，8.28新政对土地市场的影响仍处于逐步传导阶段。首周、第二周成交地块大多在新政前公告，新政后新公告地块数量仍相对有限，现房销售等要求尚未形成清晰、统一的地方执行模式。
核心城市核心板块的稀缺改善型地块仍能获得房企关注，但高溢价成交需要较强的项目基本面、销售确定性及资金安全边际支撑；非核心区域或去化支撑不足的地块则多以底价成交，土地市场分化进一步加剧。
拿地主体仍以央国企为主。现房销售要求、土地款支付安排、资金占用周期及项目去化预期等因素，也在进一步影响房企的投资决策和报价上限。后续仍需重点关注新政后公告地块的出让条件，以及9月下旬北京、上海等城市土拍表现，从参拍企业、溢价水平和项目特征等方面观察房企投资策略的变化。
中指研究院将持续跟踪重点城市土地市场动态，进一步观察市场走势及企业投资决策变化。（中指研究院指数研究部总经理曹晶晶）
