2026年三季度，国内重点城市住房租赁市场整体运行平稳，租金下行压力有所缓解，租赁资产回报水平改善，行业制度框架持续完善。租金方面，在季节性效应影响下，三季度重点城市住宅租金先扬后抑，累计微跌0.01%，整体波动较为平缓；其中一线城市租金延续修复态势，但9月随需求回落出现小幅回调，二、三四线城市租金累计跌幅持续收窄。
政策方面，住房租赁被纳入扩大消费总体部署，同时住房租赁信贷支持升级为房地产信贷基础制度，顶层设计持续完善；地方立足本地实际，一方面通过盘活存量拓宽房源供给、强化行业运营监管，另一方面优化公积金租房提取、出台青年人才安居相关举措，兼顾供给扩容与需求保障。
企业格局方面，长租公寓企业开业房源和管理房源规模稳步增加，地方国企系发挥了主要拉动作用。
保租房REITs方面，底层项目出租率保持高位运行，经营业绩稳健向好；REITs首发、扩募工作提速推进，租赁住房“投融建管退”商业闭环进一步成型。
展望四季度，住房租赁市场将进入传统淡季，重点城市租金仍存在调整压力，预计整体将以窄幅波动为主，优质区位房源具备结构性支撑。
一、50城住宅租赁价格指数走势
1.指数走势：三季度50城住宅平均租金先扬后抑，累计变化较为平稳。
2026年三季度，重点城市住宅平均租金与二季度末基本持平。根据中指研究院50城住宅租赁价格指数，2026年三季度，50城住宅平均租金累计下跌0.01%，跌幅较去年同期收窄0.60个百分点，租金累计变化较为平稳。分月度来看，7月，受毕业季租赁需求持续释放影响，重点城市普通住宅平均租金环比上涨0.13%，位居近五年同期次高位；8月，随着季节性效应减退，重点城市住宅平均租金环比涨幅收窄至0.03%；9月，住房租赁市场逐步迈入淡季，重点城市租住需求热度明显回落，租金环比转为小幅下跌，50城住宅平均租金为33.97元/平方米/月，环比下跌0.17%，同比下跌2.23%，跌幅较8月收窄0.22个百分点。
值得关注的是，50城住宅平均租金同比跌幅自2026年3月起呈现持续收窄态势，截至9月，同比跌幅已收窄至近25个月最低水平，重点城市住宅租金筑底企稳信号有所显现。
2.城市租金：三季度多数城市住宅租金有所下跌，一线城市租金修复信号明显。
从租金水平来看，50城中，头部城市领先优势进一步强化，上海住宅租金位居50城首位。具体来看，截至2026年9月，上海、深圳、北京租金水平继续位居50城前三位，均超过80元/平方米/月；杭州、广州租金在45-50元/平方米/月之间；三亚、厦门等8个城市租金在30-40元/平方米/月之间；天津、大连等27个城市租金在20-30元/平方米/月之间；贵阳、石家庄等10个城市租金在20元/平方米/月以下。
从三季度累计涨跌幅来看，50城中有39个重点城市租金出现下跌。具体来看，2026年三季度，共有上海、苏州等11个城市住宅租金累计上涨，其中上海累计涨幅最大，为1.86%，其环比涨幅已连续6个月居50城首位；苏州、深圳等4个城市累计涨幅在0.5%-1.0%之间，昆明、无锡等6个城市累计涨幅在0.5%以内。三季度，共有39个城市租金累计下跌，其中西安累计跌幅最大，为1.37%；三亚、珠海等5个城市累计跌幅在1.0%（含）-1.3%之间；重庆、武汉等10个城市累计跌幅在0.5%（含）-1.0%之间；北京、广州等23个城市累计跌幅在0.5%以内。
分梯队来看，三季度一线城市住宅租金继续修复。根据50城住宅租赁价格指数，2026年三季度，一线城市住宅平均租金累计上涨0.58%，延续二季度租金修复态势；9月，市场需求热度下降，一线城市结束连续6个月的环比上涨，转为小幅下跌0.03%。二线城市平均租金累计下跌0.34%，跌幅较二季度收窄0.22个百分点，季度累计跌幅收窄态势已持续三个季度。三四线代表城市平均租金累计下跌0.11%，跌幅较二季度收窄0.38个百分点，较去年同期收窄0.54个百分点。
整体来看，各梯队城市租金变化均呈现向好发展迹象，其中，一线城市平均租金持续修复，筑底企稳趋势较为明确；二线、三四线代表城市租金虽仍处于调整通道，但三季度累计跌幅均已收窄至近年来多季度低位水平。
3.投资回报率：50城平均租金房价比升至2.30%，住房租赁投资回报持续改善。
近年来，住房租赁市场在刚性需求支撑下，重点城市租金下跌幅度相较于房价更为缓和，在此背景下，重点城市租售比稳步提升。根据中指研究院监测，截至2026年9月，50城平均租金房价比为2.30%，较2025年9月提升0.10个百分点，较2023年初低点提高0.32个百分点。
分梯队来看，各线城市租售比均有所回升。具体来看，一线城市受房价基数较高影响，租金回报率仍处于相对低位，2026年9月租金房价比为1.70%，较2023年初提升0.23个百分点；二线城市为2.40%，较2023年初提升0.33个百分点；三四线代表城市为2.20%，较2023年初提升0.34个百分点。重点城市租售比稳步修复，租赁资产配置价值进一步提升。
具体城市来看，部分城市租售比接近购房综合资金成本。截至2026年9月，重庆、南昌等20个城市租金房价比在2.4%及以上，其中长沙、哈尔滨等地租金房价比超过3%。而根据中指研究院估算，当前我国居民购房综合资金成本大约在2.4%-2.7%之间。9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局三部门联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，针对使用商业性个人住房贷款购买首套住房，且房屋建筑面积不超过120平方米、房屋总价不超过150万元的家庭，按贷款本金年化贴息1个百分点。购房贴息政策落地后，居民首套房购房成本将继续下降，购房成本与房屋租售比之间的差距也将进一步收窄。
二、三季度住房租赁政策总结
2026年三季度，中央层面出台多项涉及住房租赁领域的重要文件，明确住房租赁在住房消费及扩大内需中的定位，修订公积金管理规则，完善租赁住房信贷、REITs融资及保障房供给机制。地方层面则主要围绕多渠道筹集房源、多维度强化市场监管、多方面加大安居支持等方向积极施策，优化本地房源供给、释放租房需求。
三、2026年二季度保租房公募REITs运营业绩创新高
2026年二季度，保租房REITs底层资产平均出租率整体保持高位运行。根据各保租房REITs最新披露数据，截至2026年二季度末，各REIT底层资产平均出租率均处于94%及以上的高位区间：9单REITs产品中，平均出租率最低的为94.1%，最高的为99.5%，中位数为95.8%。
保租房REITs底层资产均为一线及核心二线城市的优质租赁社区，依托刚性的租赁需求基础及保租房（公租房）的定价优势，项目运行保持稳健。与去年同期相比来看，多数保租房REITs出租率运行平稳，仅两只REITs出租率波动幅度在1个百分点以上。2026年二季度，成熟保租房REITs年化现金流分派率普遍在3%以上。
首发方面，三季度，我国保租房公募REITs产品新增两只。扩募方面，多只保租房公募REITs也取得积极进展。从首发与扩募REITs的底层资产来看，租赁用地新建保租房社区发行保租房REITs具备较突出优势。
四、总结及展望
2026年三季度，住房租赁行业制度建设明显推进。中央出台多项顶层文件，一方面将住房租赁纳入扩大消费的整体部署，另一方面完成公积金条例修订，降低租房提取制度门槛；同时，住房租赁信贷升级为房地产基础信贷制度，资本市场进一步优化REITs相关支持政策，从需求端支持、供给端保障、信贷融资、资产退出等多个维度完善行业制度框架。地方层面立足本地实际，通过盘活存量扩充租赁房源、强化行业运营监管、优化公积金提取、落实青年人才安居补贴等举措，夯实本地租赁住房供给与需求保障。
市场运行层面，全国重点城市住宅租金整体呈现筑底企稳态势。50城住宅平均租金三季度累计微跌0.01%，整体波动较为平稳，其中月度同比跌幅已收窄至近25个月最低水平，重点城市住宅租金筑底企稳信号显现。
分城市梯队看，一线城市租金修复信号明确，三季度延续累计上涨态势，二线、三四线城市平均租金累计跌幅也有所收窄。与此同时，截至2026年9月，50城平均租金房价比抬升至2.30%，租赁资产投资回报水平持续改善，部分城市租售比已经接近居民购房综合资金成本。
保租房REITs方面，已上市REITs底层项目出租率保持高位运行，二季度板块整体营收、利润、可供分配金额均创新高；三季度保租房公募REITs发行节奏加快，两只新REITs基金合同生效，多单首发、扩募项目推进申报，租赁住房“投融建管退”的闭环进一步打通。企业格局方面，TOP30集中式长租公寓企业规模稳步扩张，地方国企系企业成为本季度房源规模增长的主要动力，在开业、管理规模中的占比进一步提升。
展望四季度，住房租赁市场将进入传统淡季，整体租住需求释放节奏放缓，叠加市场整体房源供给维持高位，租客价格敏感度较高，租金整体仍存在一定调整压力。但经过前期多轮调整，重点城市租金下行空间已经明显收窄，预计四季度租金将以窄幅波动为主；产业集聚、交通配套成熟的核心板块优质租赁房源，租金仍具备结构性支撑。
中长期看，住房租赁行业的角色定位、融资逻辑、竞争格局在发生明显变化。政策端，住房租赁的支持由阶段性政策转向制度化安排，行业发展确定性增强。融资端，监管导向推动融资逻辑从主体信用转向项目信用，资产质量、现金流表现成为企业获取资金、实现REITs退出的核心条件。企业竞争层面，随着地方国企力量持续壮大，市场竞争重心逐步向运营能力、产品精细化运营转移，具备持续运营能力、能够打磨适配新市民青年人产品的主体，将更具备长期发展优势。（作者系中指研究院指数研究部总经理）