4月，全国商品住宅市场降温，环比降幅显著，一方面由于年后需求集中释放，3月成交量达到高位，4月环比基数较大。同时，市场需求主要以改善客户为主，但置换链条中近期二手房挂牌量激增，成交周期较长，节奏放缓，导致购房时间延后，短期内市场循环受阻。目前看来，一线及重点二线城市修复能力较强，但难有余热向下传导，周边弱二线及三四线城市承接不到轮动效应，将导致市场压力加剧。

一线城市成交规模环比降9.9%，成交价格环比升7.25%；二线城市成交规模同比升40.19%，环比降23.64%；三四线城市成交规模同比升37.48%，环比降37.33% 。本月，市场整体回落，供应、成交均环比走低；从存量方面来看，北京、深圳及部分二线、三四线城市去化周期超过20个月，价格下行及去化压力持续，但整体来看，各城市去化周期普遍缩短。

宏观房地产数据分析

2023年1-4月全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%。其中住宅投资27072亿元，下降4.9%。全国房地产开发投资仍处于负增长，保交楼是当前主要任务，新开发项目放缓。今年1-4月全国商品房市场销售面积同比下滑幅度收窄，商品房销售额同比增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%，主要得益于东部地区和东北地区销售回暖。

一线城市商品住宅市场

一线城市商品住宅量价走势—月度

4月，一线城市商品住宅市场供需双降，受成交结构影响，均价小幅走高。上海市场供需双升，但成交价格小幅上升，小阳春余热不足，冷热差异持续，市区豪宅项目认购火热，郊区去化压力仍在；北京市场稳健修复，局部放松政策频繁出台，成交面积持续走高；深圳商品房市场趋于稳定，供应环比微降，成交环比走高，均价微升；广州商品住宅市场成交面积环比降幅达30.87%，上半月成交惨淡，但下半月中心城区多个优质项目开盘，市场热度回升，成交随之走高。本月一线城市商品住宅供应面积为243.49万平米，成交面积下滑至291.74万平米，成交均价走高至54793元/平米。 

典型城市商品住宅量价走势—上海 

4月，上海商品住宅市场供应成交规模双降，供应面积71.21万平米，成交面积89.5万平米，成交均价62261元/平米。来访方面，来人来访指数持续下滑，冷热差异较大，市区豪宅项目来访认购火热，而郊区冷门项目纷纷启用中介分销，去化压力较大。本月首尾分别推出三、四批次新房，共计53个项目，13612套住宅。2023年各批次平均套数较2022年下降，但供应节奏加快，同类型项目客户选择较多，竞争激烈。随着三四批次新房入市，预计五月来访指数走高。此外，本月上海首轮土拍落幕，共出让19宗涉宅地块，成交总价为518.83亿元，平均楼面价为25431元/平米，除4宗地块底价成交外，15宗地块均进入一次性报价阶段，平均溢价率为7.3%。

典型城市商品住宅量价走势—北京

 4月，北京商品住宅市场供应骤减，成交面积持续上升至81.41万平米，成交均价环比走高至60363元/平米。北京市场成交自开年以来持续走高，相关政策出台频率较高，市场韧性较强。政策方面，房山地区开展“一区一策”试点，认房不认贷，降首付，多子女家庭支持政策等有望执行，由房山地区开始定向试点执行。 

一线城市商品住宅库存量及去化周期 

 4月，一线城市库存面积基本稳定，上海去化周期连续三个月稳定在6.4个月左右，价格上涨压力较大；北京、深圳去化周期下降但仍高于20个月，价格下行压力较大；广州去化周期持续缩短，近期去化速度加快。 

二线城市商品住宅市场

二线城市商品住宅量价走势—月度 

4月，二线城市商品住宅市场供需双降，均价持续走高。本月，二线城市整体供应面积回落至1249.42万平米，成交面积1383.18万平米，环比下降23.64%，成交均价持续走高至20453元/平米。 

典型城市商品住宅量价走势—杭州 

4月，杭州新建商品住宅市场供需双降，均价小幅走低。本月，杭十区供应集中在余杭、拱墅区；成交量集中在临平、拱墅、余杭区。政策方面，临平全域放宽限购，外地户籍只需一个月社保即可购房。此外，随着市场逐渐回暖，杭州供地频次明显加快，土地量价略升，整体竞争程度未降，但市场仍有分化，民企参与活跃，占据拿地主力，其中12宗宅地中超八成为非国有企业拿下。

典型城市商品住宅量价走势—成都

4月，成都新建商品住宅市场供应规模环比锐减，但同比仍有明显增幅，成交面积持续走高，均价环比上升。成交结构方面，90平及143平为两大主力户型，楼市整体仍呈现冷热不均状态，低价刚需和优质高端项目开盘当日即售罄，而大部分项目均处于优惠促销状态，去化压力较大。

二线城市商品住宅库存量及去化周期 

 4月，二线城市商品住宅库存持续下降，监测的20城中，12个城市库存下降，但成都、青岛、沈阳、天津、武汉、长春和郑州库存仍超过1000万平米，其中沈阳和长春去化周期超过25个月，去化压力较大。 

三四线城市商品住宅市场

三四线城市商品住宅量价走势—月度

 4月，三四线城市商品住宅市场供应规模小幅回落，成交面积大幅下滑，且低于2月水平，小阳春余热不足；本月三四线城市供应面积357.68万平米，成交面积337.26万平米，成交均价小幅走高至18701元/平米。 

典型城市商品住宅成交走势——烟台 

 4月，烟台商品住宅市场在小阳春热度仅维持一个月便出现回落，成交规模腰斩，仅23.14万平米，均价持续走高。成交结构方面，改善置业为烟台成交主力，成交TOP10的项目中，7成为洋房或以洋房为主力户型的项目。分区域来看，芝罘区成交占比最高，其中中瑞鼎峰中瑞城为销冠，该项目一批次已于去年10月交付，市场认可度较高。

典型城市商品住宅成交走势——昆山

 4月，昆山商品住宅市场热度下滑，供应规模几近腰斩，成交面积环比降幅达34.86%，且低于去年平均水平。受人口及产业影响，昆山市场内生需求持续下滑，上海及苏州等投资客进入观望状态，购买力大幅下降，但随着S1通车，沪苏跨城更加便利，或再度刺激部分需求。 

三四线城市商品住宅库存量走势 

4月，三四线城市商品住宅库存小幅增加，但去化周期缩短；其中，烟台、珠海、泸州去化周期超过20个月，市场去化及价格下跌压力较大。