5月23日早间，中指院发布楼市快评。根据中指研究院统计，2020年1月-2023年4月，债务违约房企有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。具体来看，出险房企主要通过债务展期、以资抵债和债转股的形式实现债务重组，另外，部分企业通过逆向混改等形式化解风险。
出险房企采用最多的债务重组方案即为债务展期，通过对还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款进行调整，延长偿还时间。债务展期的一般做法为境内债券通过召开持有人会议的方式实现，境外债券通过交换要约的方式实现。
2021年以来，恒大、中国奥园、融创、龙光等多家企业提出债务展期方案，延长偿还时间。从展期时长上来看，目前房企展期均超过6个月，部分企业展期5年左右，部分房企甚至会出现二次展期情况；在利率设置上，大部分境外债展期期间的利率相比于原债券提高；在偿还本金金额上，部分境外债给予更高的本金金额偿付；在增信措施上，部分债券提供实控人担保、土地使用权抵押、项目股权质押等补充增信措施。
部分房企通过以资产清偿债务，但此种形式通常与债务展期相结合，即以部分现金偿付债务，剩余债务进行展期。从目前房企做法来看，阳光城、富力等房企均给予一定比例的现金偿还叠加剩余债务展期的做法。从现金偿付比例来看，境外债首期现金偿还比例远低于境内债首期现金偿还比例。从现金偿付形式来看，多数房企偿付一定比例本金，少数房企仅支付全部利息或一部分利息。此外，部分房企也通过实物资产包括住宅、公寓、写字楼、商铺、车位等进行偿债。
债转股作为另一种常见的债务违约重组方案，目前也有部分房企采用，如华夏幸福通过以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”和“幸福优选平台”股权的方式，抵偿债务金额。根据企业发布的信息，截至2023年4月30日，华夏幸福通过两平台股权偿还债务总计约人民币105.83亿元。此外，融创、恒大也提出债转股的重组方案。
逆向混改是另一类化解房企经营风险的重要形式，主要包括股权转让和增资扩股等形式，通过引入资金实力更强的国企股东，加大对公司经营活动的支持或依托股东背景为公司再融资增信，化解公司经营风险。华南城引入特区建发集团，建业地产则引入河南同晟置业有限公司。
债务重组是以“时间换空间”，对于出险房企而言，获取宝贵时间后，仍需尽快恢复正常经营状态，改善经营现状，回归正轨。（文/中指研究院企业研究总监刘水）
