近期，荣盛发展拟对38亿境内债进行“以物抵债”，另有雅居乐、力高、路劲、合景等在债务重组上有新动态。
据中指研究院不完全统计，目前已有20多家出险房企完成债务重组、破产重整或取得重要进展。2026年以来，中骏、力高、路劲、合景泰富集团、宝龙等企业境外债重组方案基本获批或获法定多数债权人支持；华夏幸福、财信发展预重整/重整确定投资人。
出险房企选择化债主要方式：其一，化债方案多采取“现金回购+债转股/ 强制可转债+以资抵债+长期票据/短期票据置换”的综合方案，以多元化的金融工具置换原有债务，兼顾不同类型债权人诉求，以全面解除偿债压力。其二，化债方案的核心转向“削债”，切实降低负债规模，减轻偿债压力，降低再次违约风险，而非仅延长债务偿还期限。其三，债权股成为重要工具，因此，部分房企可能会出现控股权转移的现象。
部分房企在进行债务重组时会通过控股权让渡的方式，未来此种方式会更多，但不会所有房企都让渡控股权。主要原因有：一方面，公司缺乏高价值资产、经营现金流极差，原股东已无力通过自身资源补充流动性，可能接受以控股权换取债务豁免。如公司经营性现金流几近枯竭，销售额已无法覆盖运营成本与利息支出；净资产已为负值或濒临负值，原股东的权益价值实质上已被侵蚀殆尽。
另一方面，在核心城市土储较为充足、项目层面仍可产生正向现金流的企业，则倾向于通过“强制可转换债券+长期票据”的组合，在不触动控制权的前提下完成重组。
重组方案更适合根据企业自身资产、股权结构、债权结构采取“现金回购+债转股/ 强制可转债+以资抵债+长期票据/短期票据置换”的综合方案，同时给予一定的股东让利。
第一，引入强制转股或部分转股机制，将债权转化为权益，从根本上消除了这部分债务的偿付义务，实现本金的实质性削减，使表内债务规模与企业当前的资产价值相匹配，推动资产负债表修复；第二，为债权人提供了多元化收益分享机制，并且平衡企业、债权人、全体股东多方利益，避免沟通摩擦；第三，债务重组方案要制定经营重启计划，保持对部分核心经营资产的控制和管理团队的稳定，使公司获得持续经营能力。
对于出险房企来说，“8.28新政”影响主要体现在以下几个层面：
其一，项目融资通道有望拓宽。“8.28新政”下，公司融资重心由集团主体信用转向项目端，重视单项目运营。出险房企如仍有核心城市的优质项目在手，将获得新增融资支持，有助于推进工程建设，进而释放销售回款。
其二，可能加剧集团层面资金周转压力。预售门槛提高，自有资金约束收紧，资金监管更严，出险房企现金流紧张，回款节点后移进一步加剧资金占用与周转压力。
其三，有利于推动违约债券风险处置。证监会明确支持存量公司债滚动续发，支持上市房企发行公司债 / ABS等，并 “一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”，将有助于出险房企推动违约债券处置出清、丰富多元化处置机制。
其四，助力项目去化。“8.28新政”下，“所见即所得”，且购房资金全额监管增强购房者信心，对出险房企存量项目去化有边际修复作用。
其五，有利于出险房企发展代建业务。现房销售下，产品、成本等各环节的容错空间收窄，对项目开发专业能力要求提高，因此，专业代建的价值或将被市场重新定价，为出险房企向代建等轻资产运营转型提供了机遇。
总体来看，出险房企改善经营、走出债务泥潭仍然需要依靠存量项目去化、经营基本面的改善。（作者系中指研究院企业研究总监）
