三季度北京、上海土地成交规模较多，截至目前10月一线城市涉宅用地出让安排较少，更多体现为供地节奏的阶段性特征。北京近期仍在持续推进住宅用地供应，9月23日发布第十一轮拟供应清单，9月30日昌平区歇甲庄村地块发布出让公告；10月9日又发布第十二轮拟供应清单，相关地块拟于近期供应。
考虑到年末通常是住宅用地供应的重要时段，预计11-12月一线城市仍将有住宅用地陆续入市。同时，8·28新政对项目开发周期、资金占用及土地出让条件提出了新的要求，地方政府需结合政策要求优化地块出让安排，房企也需要相应调整项目投资测算。
从新房供应看，随着后续新规地块进入开发建设阶段，部分项目的上市节奏可能有所后移。不同板块的供需状况还取决于现有新房库存及去化情况，若部分核心板块库存持续去化，而新增项目入市节奏放缓，可能阶段性出现优质新房供应趋紧的情况，但整体影响仍需结合土地供应、项目开发进度及市场需求变化综合判断。
8·28新政后，房企拿地将更加重视现金流安全和项目投资效益。由于预售及按揭回款节点后移，项目资金占用时间可能延长，企业需要重新测算资金成本、开发周期和销售回款节奏，更加审慎地评估地价与未来销售收入的匹配程度。具体到拿地选择，企业将更关注地块区位、产品定位、开发周期及去化确定性，投资决策也将更加注重项目的风险收益匹配。
从近期土拍表现看，核心城市优质地块仍具备较强吸引力，但竞争热度更多集中于区位突出、总价可控、销售预期相对明确的地块。未来一线城市拿地企业的参与情况，将更多取决于具体地块条件及企业资金实力，整体竞争或进一步向具备资金优势和产品能力的企业集中，联合拿地也可能成为分担投资风险的方式之一。
四季度，一线城市土地市场预计仍将呈现结构性分化特征，核心区域优质地块有望保持一定竞争热度，区位及产品优势不突出的地块则面临更大的去化和投资测算压力。8·28新政的影响也将逐步从预期层面转向实际项目投资决策，房企拿地总体将更加理性。
展望2027年，土地市场走势主要取决于住房销售修复情况、地方供地节奏及新销售制度的落地进程。
一线城市核心区域土地资源的稀缺性仍将构成重要支撑，但房企投资能力和风险偏好也将影响土地市场活跃度。整体看，市场可能呈现“总量审慎、优质地块竞争、竞拍热度进一步分化”的特征。（作者系中指研究院指数研究部总经理）
