中指研究院高级分析师郭昕昱先生在2026年10月8日下午的“中指市场形势及企业研究成果分享会”中，对近期房地产政策进行解读，以下为主要观点：
一、近期房地产政策解读
1.中央定调：稳定房地产市场纳入增量政策框架，9月国常会明确“要研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施”，表明房地产增量政策不局限于“研究”层面，未来有望持续发力。
2.房贷贴息政策：中央财政首次对居民购房贷款给予贴息，明确贴息政策适用范围，须同时符合新发放商业性个人住房贷款购买首套住房、面积120平方米以下、总价150万元以下三项条件，按贷款本金给予年化1个百分点、最长5年贴息，单户上限100万元。据中指测算，假设按50%成交房源满足要求、首套置业占50%，全国年度贴息总额约175亿元、五年累计约875亿元，针对新房市场，预计政策对二线及三四线城市的带动效果相对更为有效。
3.住建部、自然资源部工作部署：住建部明确当前住房和房地产“两个转变”，首次以“1234”框架阐述发展新模式内涵，明确“全力推动房地产三项基础性制度落地实施”，强调“现房销售已经是大势所趋”。自然资源部提出土地资源利用三大转变，即从过度依赖增量土地转向存量土地盘活、从资源出让转向资源运营、从追求土地出让的当期收益转向当期实现和长期运营价值相结合，指出发展动力从“土地财政”转向“时空经济”。
4.制度实施细则落地：北京、上海、广州、武汉相继发布商品房销售制度改革实施细则。对在途项目，四地均作出过渡安排：8.28前已取得工规证未办理预售许可的，按原有政策规定执行；已取得土地但未取得规划许可证的原则上按新取得土地项目执行，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，2027年底前仍可按原有预售条件申请。武汉进一步明确2026年底前，已纳入省、市智能建造试点项目名录或认定为装配式建筑的，在2026年底前取得工规证，按原政策规定执行。
8.28前，已取得土地的历史遗留问题项目，8月28日后通过存量盘活利用方式重新签订土地出让合同的商品住房项目，经各区人民政府评估风险后确保能按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，2028年底前可按原有预售条件申请预售。在定金与土地出让金缴纳环节，定金收取上限北京为1%、上海为3%、广州与武汉均不高于5%且明确监管期内不得使用；土地出让金首付款北京、上海、广州均要求30日内不低于50%，武汉明确半年内缴纳不低于50%，同时各地明确余款最长可延至2年缴清。整体来看，四地细则在预售门槛、新老划断、按揭放款时点、主办银行制等关键环节与8.28中央政策高度对齐，同时为房企预留一定缓冲空间。
5.地方因城施策：公积金成为第一抓手。2026年以来各地出台超880条政策，其中公积金政策超470条，居各类政策频次之首。
二、政策展望
四季度政策核心转向房地产制度改革配套细则的落地。土地出让金分期缴纳、预售资金监管、现房销售推进等顶层安排将加速转化为可操作细则，有助于增强市场可预期性；现房销售实施细则预计加速扩围，为在途项目预留缓冲。
需求端政策有望继续加力。公积金贷款利率存在下调预期，预计各地持续优化公积金政策，如进一步拓宽提取用途、提高贷款额度；北京、上海、深圳等核心城市限制性政策仍有调整空间，更多城市将结合“以旧换新”、购房补贴、收购二手房等方式激发住房需求。
供给端将聚焦盘活存量。收储存量商品房与存量土地持续推进，专项债收储保持力度；更多城市跟进工商业用地续期、低效楼宇改造等政策，同时严控土地增量，加快推进“好房子”建设。
城市更新配套政策有望继续完善。预计城市更新项目贷款、存量土地支持政策加速落位，中长期规划持续落地明确工作任务；老旧住房原拆原建等政策持续以试点方式推进，为稳市场、稳投资提供支撑。
责任编辑：李霞
