中指研究院土地市场研究负责人张凯先生在5月4日下午的“中指市场形势及企业研究成果分享会”中，对2023年4月士地市场总结与近期市场变化进行解析。
多城公布2023年供地计划
商品住宅供地计划同比降幅约两成，城市之间分化明显，弱能级城市供地计划大幅下降，配合去库存。租赁住宅供地计划量降幅约五成，22个重点城市中，除厦门外，已公布供地计划的城市在租赁住宅用地供应方面均有所削减，部分城市甚至全部取消，减少租赁供应对商品住宅需求的分流影响。
300城1-4月涉宅用地市场情况
总体供应面积持续走低，成交面积降幅缩小，因优质地块占比较高，成交楼面均价上升，土地出让金降幅收窄，但土地财政压力仍在加剧。2023年1-4月推出规划建面同比降39%，2023年1-4月成交规划建面同比降33%，2023年1-4月推出楼面均价同比降3%，2023年1-4月成交楼面均价同比涨17%，2023年1-4月土地出让金同比降22%。
此外，区域土地市场分化明显。长江中游城市群、成渝城市群市场下行压力较大，主要体现在供需两衰，土地出让金收入大幅下降。三个核心城市群市场相对稳健，珠三角在大幅减少土地供应后，市场热度明显回暖；长三角城市群优质地块的成交，带动成交楼面均价的明显提升；京津冀受去年1-4月低基数影响，今年1-4月成交面积同比明显提升，但土地出让金收入下行压力仍较大。
分线城市来看，一线城市成交规划建面、土地出让金均同比正增长，二线及以下城市同比负增长，且三四线城市负增长幅度更大，房企投资继续向核心城市聚集，热点城市中的热点板块拿地中签率下降、拿地难度加大，而弱能级区域土拍热度持续低温运行。
22城涉宅用地市场情况
1-4月22城市本级土拍热度高于去年任一批次，主要体现在已完成土拍的19城地块触顶率、溢价成交地块比例均有所提升，分别为44%、54%，而去年热度最高的一批次19城总体水平分别为24%、40%。此外22城之间分化亦在加剧，天津、济南、长春、无锡、郑州等城市尚无溢价成交地块。
开工率及入市率方面，地方国资企业在2021、2022年地块这两项数据均显著落后于市场化运作房企。拿地企业结构方面，1-4月拿地金额占比中，央国企51%位居第一，民企34%位居第二，而在财政部126号文及各城大量减少郊区地块供应后，地方国资托底工作量明显减少，拿地金额占比降至8%，土拍市场逐步回归正常化。
后市展望
全国层面，部分核心城市土拍明显回暖，但受三四线市场拖累，全国土拍市场总体热度仍低迷。
4月销售未能持续复苏，土拍市场分化愈发明显，房企对投资的“安全性”更为关注，核心城市、核心板块仍然是房企关注焦点，但摇号中签率不断走低之下，部分房企退而求其次选择核心城市郊区板块。
新房库存量大、同时土地出让金依赖程度高、地方债务化解难度大的二线城市，在两难之下有较大可能将启动新一轮棚改，同时减少供应、增加需求。
