中指研究院最新发布专题《资金从哪儿来？盘点城市更新的“钱袋子”》。

1、中央预算资金：2026年或超3100亿元支持城市更新

中央预算资金是城市更新资金体系的"压舱石"，具有引导方向、带动投资的功能，主要包括中央预算内投资、其他中央财政资金（含城镇保障性安居工程补助资金、中央财政支持实施城市更新行动补助资金等）、超长期特别国债等渠道。

（1）中央预算内投资：2026年安排970亿元支持城市更新，2025年中央预算内投资800亿元用于支持城市更新，从资金变化上来看，2026年中央预算内投资城市更新安排资金规模970亿元，较2025年增加170亿元，增幅约21%，资金规模跨越新台阶。

（2）其他中央财政资金：2026年支持城市更新资金或超560亿元。

中央财政城镇保障性安居工程补助资金：2026年支持城市更新资金或超400亿元；中央财政定额补助：2026年支持城市更新资金或超160亿元。

（3）超长期特别国债：2026年安排1600亿元支持城市更新。

2、地方政府专项债：2026年或超3500亿元用于城市更新

在地方政府新增专项债投向领域中，中指研究院重点监测了与房地产相关的领域，涉及保障性安居工程、保障性租赁住房、棚户区改造、城镇老旧小区改造、土地储备等类型，进一步细化拆分，可以分析其中城市更新相关专项债发行情况。根据中指研究院不完全统计，2024-2025年，城市更新相关专项债均在3500亿元以上，2026年上半年，城市更新相关专项债超1800亿元，同比下降约14%。其中，城中村改造相关专项债接近800亿元，达去年全年的66%，同比增长34%。各省市中，北京发行城市更新相关专项债约380亿元，居各省市首位；山东省发行超220亿元，位居第二；广东、河北、河南、四川等省份发行超100亿元。

3、金融信贷资金：2025年国开行放贷超7800亿元，未来有望保持较大支持力度

（1）政策性金融：国开行为主力，2025年发放贷款超7800亿元，“十五五”时期有望保持较大力度 国家开发银行是城市更新领域政策性融资的绝对主力，依托其"开发性金融"定位和长期低息资金优势，形成对城市更新的系统性支持。国开行以城市更新八项主要任务为框架，持续加大中长期投融资力度，2025年，国开行向城市更新领域发放贷款7863亿元，重点支持了城镇老旧小区整治改造，老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造。

2023年，中央专门部署设立城中村改造专项借款，国家开发银行承接了主要融资任务，2024年国开行发放城中村改造专项借款3817亿元，支持723个项目；截至2025年8月末，“十四五”时期累计发放城中村改造专项借款9781亿元，支持了816个项目。“十五五”时期，国开行有望加大项目开发储备力度，充分发挥政策性金融机构作用，助力高质量推进城市更新。

农业发展银行同步运用城中村改造专项借款、城乡一体化贷款参与城中村改造与城市更新融资，但整体规模小于国开行，重点方向聚焦农业转移人口市民化、城乡结合部改造等。

（2）商业银行信贷：逐步形成分层适配的信贷产品。

2025年，多家国有大行及股份制银行在信贷储备中明确将"城市更新"列为战略性投放方向。当前商业银行针对城市更新领域逐步形成分层适配的信贷产品体系，可覆盖不同改造类型、业态的资金需求，如城中村征迁安置类项目可搭配城中村改造贷款，协同国开行专项借款补齐项目资金缺口；低效商业楼宇、老旧商圈更新可依托经营性物业贷款等。除此之外，多家银行联合授信，采用银团贷款模式服务资金需求规模大的连片片区更新项目，分散大额项目风险。

4、创新融资工具：城市更新公募REITs有望持续扩容

当前已上市城市更新相关公募REITs多集中于北京、上海等城市，底层以老旧厂区改造产业园为主，同时多地建立城市更新REITs项目储备库，老旧街区、复合型更新综合体项目陆续启动申报。未来伴随审核流程优化、配套政策不断完善，城市更新公募REITs发行规模与产品类型有望持续扩容。

整体来看，“十五五”时期是城市更新的攻坚期，中央财政支持城市更新的力度持续加码，2026年中央预算内投资和超长期特别国债合计达2570亿元；中央财政支持城市更新行动的城市累计50个，2026年支持资金合计或超160亿元；城镇保障性安居工程补助资金支持城市更新或超400亿元。地方政府专项债成为城市更新重要资金来源之一，2026年有望保持在3500亿元以上，随着专项债支持范围不断扩大，专项债的撬动效应有望进一步强化。与此同时，政策性金融发挥着不可替代的作用，国开行2025年城市更新贷款达7863亿元，有效弥补了财政资金的缺口，尤其在城中村改造领域；多元融资体系加速构建，REITs等工具在城市更新领域成功案例有待扩围。

对地方政府来说，应统筹运用中央预算资金、专项债券、金融信贷等多渠道资金，提前做好城市更新项目储备，提升资金申报质量与获批效率；同时建立城市更新项目资金平衡台账，强化收支闭环管理。对于企业来说，首个国家级城市更新五年规划的发布，为企业打开了存量赛道的黄金窗口期，企业应补齐运营短板，积极参与城中村改造、老旧小区改造、产业园区更新等细分领域，依托城市更新业务加快向"开发+运营+城市服务"模式转型。