10月20日，中指研究最新发布专题《三季度土地市场有所降温，四季度市场将如何演绎？》。

今年以来房企拿地持续聚焦核心城市，叠加核心城市推地节奏前置并加大优质地块供应力度，带动前三季度300城住宅用地出让金同比增长12%，但成交面积仍下降8%。

三季度以来，随着一二线核心城市优质地块推出节奏放缓，土地市场有所降温，三季度300城住宅用地平均溢价率降至5.8%，成交面积及出让金同比分别下降13%和10%。城市集中度方面，一二线城市土地出让金占比仍居高位，前三季度TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为61%，但在核心城市土地推出放缓下，占比较上半年下降7个百分点。

趋势来看，四季度通常是一年推地高峰，近几来四季度推出规模占全年比例在四成左右，预计市场供应将有所增加，但土拍热度仍取决于新房销售能否持续好转，预计短期核心城市优质地块竞争态势或将延续，但多数城市或继续低温运行。对于房企拿地而言，仍需聚焦核心城市、核心地段，但应避免拿“高价地”，以确保新获取项目的安全性、流动性和盈利性。

300城：三季度核心城市推地放缓，住宅用地成交面积同比降幅扩大，出让金同比由增转降

今年以来房企拿地持续聚焦北上深、杭州、成都等核心城市，叠加核心城市推地节奏前置并加大优质地块供应力度，带动前三季度重点300城土地出让金同比增长，但三季度核心城市推地放缓，土地市场降温明显，土地出让金同比增速由正转负。

各类用地：根据中指数据，推出方面，2025年前三季度，推出规划建筑面积为17.8亿平方米，同比下降11.3%；三季度推出7.0亿平方米，同比下降10.9%。成交方面，2025年前三季度，300城成交规划建筑面积为14.7亿平方米，同比下降7.4%；三季度成交5.3亿平方米，同比下降8.1%。出让金方面，2025年前三季度，300城出让金为1.86万亿元，同比小幅增长3.1%；三季度成交6634亿元，同比下降10.4%。

住宅用地：根据中指数据，推出方面，2025年前三季度，推出规划建筑面积为3.9亿平方米，同比下降17.9%；三季度推出1.8亿平方米，同比下降16.4%，同比增速持续回落。成交方面，2025年前三季度，300城成交规划建筑面积为3.0亿平方米，同比下降8.1%；三季度成交1.2亿平方米，同比下降13.2%，降幅较二季度扩大8.4个百分点。出让金方面，2025年前三季度，300城出让金为1.33万亿元，同比增长11.6%；三季度成交4635亿元，同比下降10.0%，季度出让金增速由正转负。

一季度住宅用地平均溢价率保持较高水平，二季度后有所回落，三季度降至低位。自2022年末重点城市取消地价上限以来，至2024年一季度，300城住宅用地平均溢价率保持在6%左右，多数城市底价成交是常态。2025年开年，随着去年四季度新房销售出现阶段性修复，土地市场也迎来积极变化，北京、上海、深圳、杭州、成都等热点城市土拍有所升温，多宗地块拍出高溢价率，一季度300城宅地平均溢价率达13.4%；二季度尤其是5月以来，由于热点城市核心地块供应力度减弱，同时房企投资保持审慎态度，土地市场出现明显降温，平均溢价率降至7.5%；三季度房企拿地继续保持审慎态度，平均溢价率为5.8%，其中7月受个别地块带动，溢价率阶段性提升，但8月核心城市土拍减少，溢价率再次回落，9月300城宅地平均溢价率降至3.8%，是今年月度最低水平。

各梯队：房企拿地持续聚焦一二线热点城市，前三季度土地出让金增长均在20%左右，平均溢价率均超10%，但三季度土地成交量均回落

前三季度各线城市宅地推出面积同比均下降，但在较多优质地块成交带动下，一二线城市出让金同比增幅在20%左右。根据中指数据，2025年前三季度，一线城市住宅用地推出、成交规模同比均下降，但北上深核心区地块房企举牌积极，城市宅地总价、单价纪录多次被刷新，带动一线城市土地出让金同比增长19.7%，平均溢价率达13.9%；多个二线城市为稳定土地市场，持续优化土拍规则、加大优质地块供应力度，前三季度二线城市整体推出规模同比降幅相对较小，成交面积、土地出让金同比均增长，平均溢价率为10.2%。但值得注意的是，二线城市中土拍热度更多聚焦在杭州、成都或部分城市优质地块，多数城市土拍表现相对平淡。三四线城市土地市场仍处深度调整中，推出、成交指标同比均下降，且降幅大于一二线城市，平均溢价率仅3.5%。

三季度来看，各线城市住宅用地推出、成交面积及土地出让金同比均下降，且一二线城市成交面积、出让金降幅均大于三四线城市。三季度以来，核心城市优质地块推出节奏放缓，其中一线城市住宅用地推出面积同比下降62%，土地出让金同比降幅超20%。目前房企多保持“聚焦深耕”策略，核心城市优质地块供应的减少，企业参拍积极性有所减弱，直接影响土地市场热度。（中指研究院指数研究部总经理曹晶晶）