今年以来，核心城市土地市场保持较高热度。一季度北京、杭州、成都等城市地价屡创新高，二季度多地拍出高溢价地块。

进入下半年，房企继续在核心城市加快补仓，7月上海、深圳、苏州、南京等地均刷新城市或区域地价纪录。同时，今年以来，市场出现部分“调规再出让”地块，政府通过降低容积率、降低商业比例等方式提升土地价值，获得市场认可。

与核心城市土地市场热度相对应的是，今年以来多地“好房子”项目保持较好去化，改善性住房需求稳步释放，但整体来看，房地产市场“止跌回稳”仍需政策进一步加力。

8月18日，李强总理主持召开国务院第九次全体会议，强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”。从本次会议表述可以看到，“止跌回稳”仍是当下房地产政策核心目标，“采取有力措施”也表明政策仍有一定加力空间。

作为行业上游，土地市场表现是行业变化的重要“风向标”。趋势来看，预计房企将延续“聚焦深耕”的投资策略，核心城市优质地块竞争态势或将延续，其余大部分城市土地市场或继续低温运行，土拍分化仍是市场主旋律。

三季度以来土地缩量态势延续，核心城市带动土地出让金同比增长，但增幅收窄

根据中指研究院数据显示，2025年截至8月17日，300城住宅用地推出规划建面2.7亿平方米，同比下降20.3%；成交2.2亿平方米，同比下降7.0%，降幅较上半年有所扩大。土地出让金方面，核心城市土拍带动下，300城土地出让金同比增长23.3%，增幅较上半年收窄约5个百分点。

各线来看，今年以来，一二线城市加大核心区地块供应力度，推出面积整体同比虽然仍下降，但成交面积、土地出让金同比均增长，其中土地出让金同比增幅均超30%，一线城市增幅超40%。溢价率方面，一二线城市住宅用地平均溢价率较高，均在10%以上，显著高于三四线城市。

多地流拍及收储地块通过“调规”实现再出让，获市场认可

地块“调规”主要通过降低容积率、降低商业比例、放宽计容规则等方式增加项目价值。目前土地“调规再出让”主要分为两类：一类是地块此前遭遇“流拍”，通过调规可以增加地块吸引力，使其顺利出让。另一类主要是收储地块，今年以来多地专项债收购存量闲置土地取得一定进展，政府收回地块预计将通过调规后重新再出让。考虑到政策要求“收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发”，因此多数收储地块在未来几年才会陆续入市。

2025年以来，调规-再出让地块保持一定规模，如三季度宁波江北区01-06-01、06地块、深圳宝中南街坊地块均相继调规后成功出让。

此外，近期广州市规划和自然资源局连发两则控制性详细规划调整批前公示，拟将南沙区南沙街道市民广场北地块、金洲地铁站东北侧地块两宗商业用地调整为商住用地。

回顾相关政策来看，2024年6月，自然资源部、发改委联合下发《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》，提出三个方面18条举措处置闲置存量土地，明确鼓励地方政府“收、调、供”联动，为调规提供了政策依据。

随后，北京、上海、广州、武汉等地出现“商改住”“降容”“退地再挂”案例，如上海徐汇区斜土街道地块，该地块原作为商业办公用地交易成功，由小米以15.5亿元的成交价底价摘得，作为小米上海总部。

2024年3月，上海市控规部门调整该地块属性，重新上架出让的地块容积率由3.0调整为2.2，土地性质也由“商办”变成“住宅”，于8月7日由绿城以总价48.05亿元、30%溢价率摇号获取。武汉2024年超过10个项目申请将存量地块中的商业部分调整为住宅。

综合来看，土地调规一方面可解决“商办过剩、住宅错配”的结构性失衡，另一方面可降低房企开发强度、减轻资金压力，有助于稳定市场。政策端来看，中央层面已将“盘活存量土地和商办用房”作为房地产重要政策方向，自然资源部明确允许“依法调整规划条件”，为政策执行提供操作指南。

市场端来看，根据中指数据，7月末重点50城新房可售库存出清周期仍在20个月左右，市场仍面临一定去化压力，与此同时，”好房子“项目普遍实现较好去化，表明改善性住房需求仍有空间，地块通过适当调规可以更加适应当下购房需求趋势，有助于推动市场“止跌回稳”。（中指研究院指数研究部总经理曹晶晶）