1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号）。
《意见》共17条，主要包含加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等内容。本文的征求意见稿于2023年2月发布，本次正式发布标志着我国住房租赁金融支持体系进一步完善。
《意见》内容主要有以下要点：
（1）住房租赁信贷产品体系包含住房租赁开发建设贷款、住房租赁团体购房贷款、住房租赁经营性贷款，覆盖了租赁住房项目的全周期。
（2）拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，主要包括增强金融机构住房租赁贷款投放能力、拓宽住房租赁企业债券融资渠道、支持发行住房租赁担保债券、稳步发展房地产投资信托基金、引导各类社会资金有序投资住房租赁领域等内容。未来住房租赁企业的融资渠道有望进一步拓宽，融资成本有望逐渐降低，项目和企业的持续发展能力将逐步增强。
（3）加强和完善住房租赁金融管理，主要包括严格住房租赁金融业务边界、加强住房租赁信贷资金管理、规范住房租赁直接融资产品创新、防范住房租赁金融风险、加强住房租赁金融监测评估等内容。
和征求意见稿相比，正式文件做了多处修改与完善，主要包括：
（1）将征求意见稿中的“租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%”修改为“租赁住房建设的项目资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度相关要求”，根据此前国务院的相关规定，社会民生等领域的补短板基础设施项目可适当降低项目最低资本金比例，据此推测，租赁住房项目资本金比例可能可低于20%。
（2）将征求意见稿中“可用于置换物业前期开发建设贷款”修改为“对于开发建设和持有运营为同一主体的租赁住房项目，住房租赁经营性贷款可用于置换项目前期的住房租赁开发建设贷款。商业银行在发放住房租赁开发建设贷款时，可同时签订住房租赁经营性贷款合同，与借款人约定后续住房租赁经营性贷款的发放接续条件，将住房租赁经营性贷款纳入住房租赁开发建设贷款的还款资金来源。”对贷款置换的操作方式进一步明确，更便于政策的落地执行。
“租购并举”是我国住房制度建设的重要目标之一，也是房地产业新发展模式的重要组成部分。《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》进一步加强了对住房租赁市场的金融支持力度，有利于拓宽住房租赁企业的融资渠道，降低融资成本，使得租赁住房项目更能够“算得过来账”，从而提升住房租赁企业的投资运营积极性，促进住房租赁市场快速健康发展。（中指研究院研究副总监徐跃进）
