4月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。时隔一年，中央政治局会议再提“房地产”，彰显房地产重要性，“努力稳定房地产市场”体现了中央对稳定房地产市场的积极态度，也进一步体现了对房地产“托而不举”思路，预计全国层面将继续侧重落实此前已经部署的各项支持政策，各地因城施策稳定房地产市场将是主旋律，优化公积金政策、发放购房补贴（含给予贷款贴息）、支持住房“以旧换新”、收购存量商品房和存量闲置土地、完善“好房子”建设和城市更新配套政策等均是着力点。 

1、财政货币政策强调“精准有效”，住房保障支出力度有望继续加大

今年一季度，我国经济实现良好开局，GDP增长5%，比上年四季度加快0.5个百分点，环比增长1.3%，其中社会消费品零售总额同比增速比上年四季度加快0.7个百分点，固定资产投资增速由负转正，货物进出口总额季度增速达近五年最高；价格也出现积极变化，物价温和回升，一季度CPI同比上涨0.9%，3月工业生产者出厂价格同比上涨0.5%，结束了连续41个月同比下降的态势。

本次会议指出“主要指标好于预期”，同时也强调“面临一些困难和挑战，经济持续稳中向好的基础还需进一步巩固”，财政货币政策整体延续此前定调，更加强调“精准有效”，财政政策要“持续优化财政支出结构”，一季度财政支出进度为近五年最快，其中住房保障支出增长6.3%；新增地方政府专项债券累计发行1.16万亿元，同比增长20.8%，主要用于社会事业、交通基础设施、保障性安居工程、城市更新等重点领域项目建设，根据中指监测，其中与房地产相关的专项债同比增长超四成（详见：靠前发力！房地产相关专项债迎大幅增长），预计短期态势或将延续，资金使用上将更加侧重效能提升。

4月24日，财政部、国家发改委发布《关于扩大地方政府专项债券项目“自审自发”试点范围的通知》（详见：试点扩围！房地产将受益），将地方政府专项债券项目“自审自发”试点范围扩大至14个省市，下放专项债券项目审批权限，有助于地方缩短发债周期、加快资金落地，能够更加有效的支持地方投资项目落地，预计短期地方政府专项债券发行节奏将进一步加快。

2、政治局会议时隔一年再提“房地产”，“努力稳定房地产市场”进一步体现中央稳定房地产的态度，预计短期因城施策仍是主线，全国性政策更多聚焦落实现有政策

上次中央政治局会议提及“房地产”是在2025年4月，时隔一年，政治局会议在“要有效防范化解重点领域风险”中再提“房地产”，体现了房地产的重要性，也表明防范化解房地产风险依然是重点任务（与去年4月相比，本次政治局会议通稿整体篇幅缩短超200字，房地产相关内容也有所缩短）。从定调上来看，房地产提法由去年中央经济工作会议和今年两会《政府工作报告》的“着力稳定房地产市场”调整为“努力稳定房地产市场”，一字之差，体现了中央对稳定房地产市场的态度，也进一步体现对房地产市场“托而不举”的思路。

根据国家统计局数据，一季度全国新建商品房销售面积同比下降10.4%，销售额同比下降16.7%，降幅较1-2月均有所收窄，3月以来市场销售出现边际改善。从重点城市来看，一季度核心城市楼市呈现点状修复，二手房市场表现好于新房，京沪市场率先回暖，根据中指数据，4月以来，北京、上海二手房交易活跃度保持较高水平，截至4月27日，北京二手商品住宅累计成交1.54万套，同比增长约15%，上海二手商品房累计成交2.59万套，同比增长22%。整体来看，当前全国房地产市场仍处于筑底过程中，部分核心城市市场呈现阶段性修复态势。在此背景下，本次定调“努力稳定房地产市场”，彰显底线思维，预计全国层面的房地产政策或更多以落实现有政策为主，因城施策是政策发力核心主线。

根据中指监测，今年截至4月27日，全国各地出台房地产相关政策已超300条，频次明显高于去年同期，需求端优化公积金政策、发放购房补贴（含购房贷款贴息）、支持住房“以旧换新”等均是重要方向，供给端侧重完善“好房子”建设配套政策、收购存量商品房和存量闲置土地等，预计短期各地仍将聚焦这些政策方向，细化政策类型和覆盖人群，推动政策更具精准性。

3、扎实推进城市更新，预计配套政策将更加侧重落地性

今年两会政府工作报告和“十五五”规划《纲要》均已明确要“高质量推进城市更新”，4月住建部和自然资源部联合印发《完善城市更新工程项目建设实施管理机制可复制经验做法清单》，系统梳理了全国多地在城市更新推进过程中的可复制经验，彰显城市更新向制度化、标准化、系统化治理转变的思路。同月，财政部、住建部发文开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动，资金支持向基础设施品质提升、完整社区建设、存量盘活等方向侧重。2024-2025年，中央财政支持城市更新的城市已达35个，其中29个为一二线城市，至2026年城市累计或达50个，中央财政资金的加持，将加速推进城市更新。

当前城市更新仍面临项目资金平衡难度较大，融资渠道有待拓展、市场化资金参与不足，项目实施路径和标准不够清晰等问题，城市更新可持续发展模式尚未形成，未来仍需要更多配套政策落地支持。本次政治局会议强调要“扎实推进城市更新”，预计未来更具落地性的政策将不断跟进，继续完善配套的金融、财税、土地等政策，优化用地结构、统筹用地指标，更好地支持用地兼容和空间复合利用，探索给予项目容积率奖励，更大力度引导社会资本参与等。近期，中央财政资金、地方政府专项债、公积金提取等均在加大对城市更新的支持，利好正在释放。

4、“好房子”“好服务”是房地产“做优增量”的重要体现

3月住建部发布关于《“好房子”建设指南(试行)(征求意见稿)》公开征求意见的通知，涉及“好房子”内涵与实施路径、安全耐久、健康舒适、绿色低碳、智慧便捷等内容，旨在提升住房建设与管理水平，将为地方政府和企业提供全方位指导。2025年5月新版《住宅项目规范》正式实施以来，全国多地发布了“好房子”技术规范或配套支持政策，根据中指不完全统计，各地出台“好房子”相关政策近50条，其中接近20个省市明确了“好房子”标准。预计2026年各地将进一步推动标准落地执行，以供给端提质激发改善性需求释放。另外，“好服务”也是房地产“做优增量”的重要体现，以高质量服务赋能产品价值、以精细服务提升居住体验，也有利于激活居民消费新需求、挖掘市场增量空间。

5、盘活存量的重要性将更加突出

盘活存量包括盘活存量土地和盘活存量商品房，今年3月，自然资源部38号文明确“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”，政策指向要重点用好存量资源实现房地产用地的‘精供优供’”，预计各地盘活存量用地的节奏将加快，如收购存量闲置土地、低效用地再利用等。盘活存量商品房涉及收购存量商品房（政府直接收购或鼓励企业收购，包括新房和二手房）、存量商品房用途转换等。

近期广州、佛山等地均出台土地要素市场化配置改革的指导意见，其中广州指出要支持存量商办用于保障性租赁住房、鼓励商办支持康养服务、支持存量建筑用途合理转换、优化低效用地高效利用、探索工商业使用权续期等多种方式盘活存量用地，也系统性明确了工业用地和商服用地的续期规则和标准，将为存量资源赋能，助力加快盘活利用；佛山则鼓励多种方式盘活低效产业用地、鼓励探索存量土地用途转换等，也为盘活存量提供了更多路径，预计未来将有更多城市加快落地盘活存量的配套政策。

整体来看，本次政治局会议释放了积极信号，预计二季度宏观政策有望保持较大力度，进一步巩固经济持续稳中向好基础。本次再提“房地产”，彰显了房地产重要性，“努力稳定房地产市场”体现了中央对稳定房地产市场的积极态度，也进一步体现了对房地产“托而不举”思路，预计全国层面将继续侧重落实此前已经部署的各项支持政策，各地因城施策稳定房地产市场将是主旋律，优化公积金政策、发放购房补贴（含给予贷款贴息）、支持住房“以旧换新”、收购存量商品房和存量闲置土地、完善“好房子”建设和城市更新配套政策等均是着力点。 

从市场的角度来看，一季度核心城市楼市呈现点状修复，市场分化特征延续，全国市场整体仍在筑底过程中。展望二季度，在“好房子”项目入市及传统旺季叠加带动下，核心城市新房及二手房成交量有望得到一定支撑。同时在挂牌量趋稳背景下，二手房价格跌幅有望维持在窄幅区间，但要实现“止跌”，仍需收入预期改善与房价预期的实质性修复共同推动。（中指研究院）