今年两会政府工作报告对房地产的表述与中央经济工作会议总体路径保持一致，与2025年政府工作报告相比，更加强化保障和改善民生，强调住房政策和人口生育政策的结合，进一步兼顾短期稳市场和中长期制度建设，强化统筹增量和存量，统筹防风险和促发展，房地产相关提法的变化和特点主要体现在以下几个方面：

1、房地产内容放在两项重点任务中，强调住房在保障和改善民生中的作用

本次政府工作报告中房地产主要内容放置在“更大力度保障和改善民生”和“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”两项重点任务中，彰显房地产在保民生、防风险中的重要性，其中“保障和改善民生”任务位置提前，由去年的第十位提至第八位，且关键词由“加大力度”调整为“更大力度”，或意味着2026年政策力度将进一步加大；“防风险”任务由第六位调整至第十位，“防风险”依然是重要前提，彰显政策的连续性和稳定性，坚持底线思维不动摇。

2、需求端支持人群更加具有针对性，与人口生育政策结合，未来政策或将更加精细化

住房需求端政策放置于“更大力度保障和改善民生”任务中，支持人群更加具有针对性，初婚初育家庭住房保障、多子女家庭改善性住房需求是重点，预计2026年需求端政策或将更加体现精细化和精准性，住房政策与人口生育政策结合是重要方向，近期多地优化楼市政策，已经体现出政策精细化特征。如近日南充在全省率先探索将结婚支持纳入政策体系，为在本市范围内首次结婚登记的夫妻，按贷款额度的1%提供一次性个人住房消费贷款财政贴息，享受贴息政策的最高贷款额度为20万元。

3、楼市定调由“持续用力推动房地产市场止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”，彰显综合发力稳市场重要性

本次房地产定调由“持续用力推动房地产市场止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”，延续中央经济工作会议提法，表明当下稳楼市在防范化解风险中的重要性，止跌回稳是稳市场的重要一面，稳定市场预期等也是重要内容。2026年是“十五五”开局之年，锚定中长期高质量发展目标，推动市场稳定发展至关重要，只有市场稳定，才能为高质量发展奠定坚实基础。

4、楼市定调由“持续用力推动房地产市场止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”，彰显综合发力稳市场重要性

本次强调要“因城施策控增量、去库存、优供给”，当前房地产市场新房库存量依然较大，控制新增土地供给、去化库存是直接改善市场供求关系、修复市场预期的关键举措。根据中指数据，全国300城住宅用地成交面积连续回落，今年1-2月同比下降约三成；31个省市政府工作报告中，多地提出要“建立与商品房去化周期相挂钩的房地产用地供应机制”“科学安排土地供应”，部分城市已公布供地计划，供地规模多继续回落，预计2026年住宅用地供应将延续“提质缩量”特点，特别是库存量较大的地区或片区，新增土地供给或将进一步缩量，从源头上改善市场供求关系。

时隔十年政府工作报告再提房地产“去库存”，但与上一轮去库存不同，本轮库存涉及新房和二手房，政策也有望针对性落位。本次首提“探索多渠道盘活存量商品房”，明确提出“鼓励收购存量商品房用于保障房”，强调“鼓励”，或体现出收购存量商品房将更多由地方主导，且除了收购新建商品房外，我们认为收购二手房也将是各地去库存、盘活存量的重要举措。2月初，上海三区已经试点收购二手住房用于保障性租赁住房，对市场预期产生积极影响，预计未来将有更多城市跟进落地，增加保障房供给的同时，也可以打通新房、二手房置换链条，促进住房需求释放。

在此过程中，收购资金来源或将成为决定收购规模的关键因素之一，近两年多地通过发行专项债收购存量商品房，根据中指不完全统计，2025年以来，浙江、四川等省市共发行相关专项债超43亿元；年初保障性住房再贷款利率下降至1.25%，有望为收购存量商品房提供更多支持，预计2026年将有更多配套政策出台，保障性安居工程补助资金、城中村改造专项资金等用于收购存量商品房或成为更多城市探索的方向。 

另外，收购存量闲置土地方面，根据中指不完全统计，截至2026年2月末，28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超7700亿元，专项债实际发行超3350亿元，占比约43%，预计2026年收购存量闲置土地仍是去库存的重要一环。

5、优化保障性住房供给，“优化”彰显保障性住房供给的思路调整

经过多年发展，我国住房保障范围不断扩大，住房保障水平持续提升，本次“优化保障性住房供给”延续了“十五五”规划建议提法，未来优化供给结构、供给规模等或是重点，2026年各地有望进一步强调以需定建、以需定购，并通过多种方式筹集保障房，优化保障房供给对改善房地产市场预期也会产生积极影响，我们认为通过“补人头”方式落实住房保障，如加大租金、购房补贴力度，既能有效缓解市场供给压力，又能避免资源错配和浪费。

另外，加快危旧房改造也是优化供给、改善居住环境的重要内容，2026年推进节奏加快，预计通过货币化/房票安置，也将为市场释放住房需求，提升房地产市场活跃度。

6、两会政府工作报告首提“深化住房公积金制度改革”，公积金政策或是2026年惠民生、稳市场的重点举措之一

今年政府工作报告首次提出“深化公积金制度改革”，延续中央经济工作会议提法，成为2026年房地产工作的任务之一。根据中指监测，2022年以来，各地公积金政策就已成为各地促进住房需求释放的重要工具，2025年，全国各地出台公积金政策超300条，今年以来，福建、银川、武汉等地接连优化公积金政策，精准支持居民住房消费，包括提高公积金贷款额度、扩大提取支持范围、优化异地购房提取限制等方向，如福建在扩大提取支持范围方面，明确支持装修提取、支持购买车位提取、支持城市更新提取等。预计2026年公积金政策也将更加细化，灵活调整公积金缴存政策（扩大覆盖范围）、拓展公积金使用范围、提升资金使用效率等将是政策聚焦点，进一步发挥公积金在惠民生和稳市场中的作用。

7、“好房子”侧重“有序推进”，提升物业服务质量也将是2026年重点

“好房子”建设是优化供给的关键抓手，今年政府工作报告再提“好房子”，且侧重“有序推动”，去年提出“完善标准规范”后，5月《住宅项目规范》实施，多地出台了“好房子”标准，预计今年或将进一步推动标准落地执行，更多城市将打造“好房子”示范项目，同时综合考量“好房子”建设与存量住房销售、市场预期变化等或将成为各地执行中需要统筹的内容。

8、房地产新模式的构建进入深入推进阶段

房地产发展新模式提法由“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”调整为“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，意味着房地产新模式的构建进入深入推进阶段，更加突出基础制度和配套政策建设，预计2026年各地将进一步探索房地产基础性制度建设。

另外，本次政府工作报告再提“白名单”，强调进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。

9、高质量推进城市更新

近些年，从中央到地方城市更新政策密集发布，不断为推进城市更新构建良好的政策环境。2025年，中办、国办印发城市更新专项文件，中央城市工作会议明确城市更新为推动城市高质量发展的“重要抓手”，城市更新已经上升到国家战略高度，政策方向更加强调提质增效，更加注重构建可持续的城市更新模式和长效机制。各地的城市更新政策也更加注重项目落地的可行性与可持续性，多地出台中长期行动方案或五年专项规划，不断完善政策体系，并聚焦重点领域精准发力，老旧小区、城中村、低效楼宇/产业用地等成为核心抓手。

近期，深圳多部门联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，优化相关城市更新政策，同时破解难点堵点，简化审批程序，加快实施城市更新项目。新政后，深圳新启动的旧改项目，原则上不再强制配建保障房，未来将通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等各种渠道统筹落实保障性住房建设筹集要求，这也为其他城市提供了重要参考。

未来城市更新承担的作用将更加重要和综合，将更加紧密地与城市的经济转型、现代化治理水平提升等深度融合。高质量城市更新是2025年中央确定的重要方向，政府工作报告由去年“持续推进城市更新”调整为“高质量推进城市更新”，意味着2026年将是深化落实的一年，年初自然资源部和住建部已经发布《进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，后续配套的金融、财税、土地等政策有望持续落位，政企合力、多元协同的城市更新模式将更加成熟，多元化的投融资模式将进一步丰富。

2026年是“十五五”开局之年，本次政府工作报告综合考量为调结构、防风险、促改革留出空间,为后期更好发展打牢基础，将GDP增长目标设定在4.5%-5%,并强调在实际工作中努力争取更好结果，目标制定更加务实。

为了实现经济增长目标，政府工作报告强调要“发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度”，要施行更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，财政金融政策基调未变。财政政策方面，今年赤字率拟按4%左右安排,赤字规模5.89万亿元、比上年增加2300亿元。拟发行超长期特别国债1.3万亿元，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，均与2025年保持一致。同时强调今年财政支出继续保持相当规模，要持续用力优化支出结构，更加注重支持提振消费、投资于人、保障民生等方面，提高财政资金使用效益，住房是保障民生的重要内容，2026年更多资金支持仍存在一定预期。

货币政策方面，政府工作报告提出“把促进经济稳定增长、物价合理回升作为货币政策的重要考量，灵活高效运用降准降息等多种政策工具，保持流动性充裕,使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配”，预计2026年针对房地产的降息存在一定空间，有望继续降低购房成本。

整体来看，本次政府工作报告进一步强调住房在保障和改善民生中的作用，强调房地产风险化解的重要性，并从供需两端部署工作。近期多地出台楼市支持政策，需求端、城市更新、土地政策等均呈现精细化特征，预计2026年各地房地产政策将更加细化，着力点也将更加精准。2月底上海出台“沪七条”，降低购房门槛、提高公积金贷款额度等对市场产生了积极带动，特别是对二手房市场的提振效果更为明显。根据上海市二手房网签数据，新政后首周（2.25-3.3）市场迅速回暖，当周日均成交套数达685套，尤其在政策落地后的首个周末，单日成交峰值达到1013套，超过春节前正常水平。

从政策趋势来看，我们认为2026年需求端仍将在降低购房门槛、降低购房成本、提高购房意愿和能力上发力，如核心城市继续优化限制性政策、降低房贷利率、降低中介费、加大房贷利息抵扣个税力度，更多城市加大购房补贴力度、给予住房贷款贴息、增加公积金政策支持等。供给端政策在严控新增土地供应、收购存量商品房、“好房子”建设等方面继续落实具体举措。从房地产市场来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2026年以来，百城二手住宅价格环比跌幅连续收窄，房价走势呈现一定积极变化，未来随着更多城市进一步推动政策落实到位，“小阳春”行情或值得期待。（中指研究院）