近日，正合2022贵阳房地产市场年报出炉，并提出市场十大超级观点。其中，包括八大现象观点及两大预判观点。
【现象观点】
（一）疫情影响经济复苏滞缓，二产装备制造业稳增长，与贵阳产业转型战略吻合。贵阳GDP2022年01-03增速下滑仅2.6%，低于全国增速3.0%； 二产政策利好增速稳定。
（二）“一心三核多组团”新规划，强调阿哈湖生态定位，以观白组团带动白云城市能级，短期着力提升花溪经开人口增量，长期加强贵安清镇产业联合发展吸附人口增量。
（三）土地供销大幅缩水，政府预期下探，价格下滑，年底集中放量。全年商住用地同比-25%，成交同比-38%：上半年土拍市场惨淡导致供地端让步，起拍价下调，配建条件松绑，成交价同比-19%；年底大批量放地，10-12月供地占全年68%,成交占全年90%。
（四）拿地“央国平”仅剩“平”，平台公司逐步转向市场开发与运营。全年终止/流拍率39%，年底拿地主体转向平台公司(74%)。
（五）由政府主导构建需求侧政策“组合拳”，多方发力激活需求。由上半年供给端减负，转向下半年需求端发力。第四季度政府主导需求端政策组合拳 (团购低价背书、首套房商贷利率 3.9%、公积金及契税等)，有效刺激需求释放 (03月均31万平(不含9月)增至04月均39万平)。
（六）跌势止稳，楼市成交降幅四成，下半年月均回升。全年成交342万平，同比-40%，上半年受21年底房企暴雷+疫情反扑极端性触底，月均去化26万平，下半年市场信心回温叠加政策组合拳拉升需求，月均增至 36万平(不含9月)。
（七）稳中有收，楼市价格整体持稳，价外优惠回收。备案成交均价10,339元/平，同比-1.2%；部分项目价外优惠收回实际成交均价 10,189元/平，同比 1.4%； 整体持稳。
（八）双核+白云占比八成，降幅跑赢大势，外延下跌更甚双核及白云区成交占比八成，同比-32%，降幅跑赢整体大势(40%)，量价相对有保障；外延区成交仅占两成，同比-59%，价格基本触底。
【预判观点】
（九）2023年回暖非回弹，仅比2022年乐观。预估2023年量微涨价平，年成交量约400-450万平。
（十）市场需求由“买稳求好”转向“买好保稳”，行业品质内卷化将加速。客户倾向买品质，改善热度提升，高价项目抗风险能力较强；保交付需求常态化，国企份额更集中，现房相对更具保量空间。
（图源贵州正合地产顾问公司）
2022年贵阳房地产市场总结
【住宅市场】
住宅量价：2022年住宅销量降四成，但下半年市场预期回升，跌势止稳，价外优惠比例回收，成交价持稳
楼市全年销量降幅四成但跌势止稳： 2022年贵阳七城区住宅成交342万㎡，同比下降40%；上半年受21年底房企暴雷+疫情反扑的影响极端性触底，月均去化26万㎡，下半年市场信心初步回温，叠加第四季度需求端政策组合拳（政府主导团购房低价背书、首套房商贷利率3.9%、公积金及契税等政策）拉升需求，月均去化增至36万㎡。
价格整体持稳，价外优惠回收：备案成交均价10,339元/㎡，较2021年小幅回落1.2%；部分项目价外优惠收回，实际成交均价10,189元/㎡，较2021年小幅回升1.4%；房价整体持稳。
图1：2020.01-2022.12贵阳七城区商品住宅销售面积、备案成交均价走势
来源：正合市场研究库，贵州正合策略服务中心整理
备注1：实际成交均价为项目优惠业态/措施/备案量和持续时间进行折算的优惠后成交价格
备注2：2022H2月均销量计算剔除因疫情封城销量非常态低值的9月
【区域市场】
双核+白云市场份额占比八成，同比降幅低于贵阳整体大势，外延低位成交，价格基本触底
双核区+白云区：成交269万㎡，占整体销量79%，同比下滑32%，低于贵阳整体降幅（40%），量价相对具备支撑；观山湖为市场量价第一梯队，老城外延板块（南明龙洞堡&云岩三马及小关）为主力去化，降幅仅2成左右，白云承接观山湖外溢，大盘稳去化。
外延区：成交72万㎡，占整体21%，同比下滑59%，高于贵阳整体下滑趋势；花溪&经开成交下滑近60%，价格降无可降，乌当成交量跌至底部。
表1：2022年贵阳七城区分区域商品住宅供销量价变化
来源：正合市场研究库，贵州正合策略服务中心整理
备注：实际成交均价为项目优惠业态/措施/备案量和持续时间进行折算的优惠后成交价格
【产品特征】
“买好保稳”常态化，“好”才能走量，“稳”仅是基础保障
买“好”。改善热度提升：改善成交份额提升，≥120㎡产品成交占比提升6个百分点至44.4%，≥120万产品成交占比提升3.6个百分点至41%；高价项目抗风险能力较强：头部项目更聚集，TOP10项目销售额占比提升11个百分点至31%，TOP20项目销售额占比提升15.5个百分点至50%；TOP20中高价项目销售额同比下滑9%，跌幅低于整体大势（40%），具备较强抗风险能力。
保“稳”。国企市场份额更集中：国企成交金额占比较上年大幅提升26个百分点至41%；现房更具保量空间：购房需求倾向保交付已成常态化趋势，各区域中现房项目市场份额均有提升。
表2：2021年、2022年贵阳七城区商品住宅分面积段、总价段成交套数占比
来源：正合市场研究库，贵州正合策略服务中心整理
备注：面积段及总价段区间包含低值，不含高值
【土地市场】
2022年土拍供销严重缩水，政府端预期下探，平台公司兜底拿地
供销大幅下滑，价格结构性缩水，年底集中放量：全年涉宅土地挂牌公告占地面积6,676亩，同比下降25%，成交3,586亩，同比下滑38%，成交价格3,392元/㎡，同比下滑19%，基本零溢价成交；年底大批量放地，10-12月集中供地占全年68%，成交占全年90%；老城供销大幅下滑，核心成交集中外延。
房企端拿地意愿低，供地端预期下探：全年终止/流拍率39%（25宗终止，1宗流拍），拿地以平台公司兜底为主，拿地占比74%，民企拿地仅占15%；上半年土拍市场冷淡导致土拍条件松绑，下半年起拍楼面地价下调，配建条件让步刺激拿地意愿。
图2：2017-2022贵阳七城区+双龙(龙洞堡)商住用地公告及成交占地面积、起始/成交楼面地价、平均溢价率、流拍终止率
来源：贵阳市公共资源监管网，贵州正合策略服务中心整理
备注1：仅统计含住宅可开发体量地块（纯住宅、商住用地），不含纯商业、工业及其他用地；2017-2021年公告量（包含终止及流拍）按起始时间统计、2022年公告量按交易时间统计，历年成交量均按交易时间统计
备注2：平均溢价率=成交总价/成交地块起始总价-1
备注3：流拍终止率=(流拍宗数+终止宗数)/公告宗数
图3：2020-2022年贵阳七城区+双龙（龙洞堡）成交商住用地拿地房企结构（宗数占比）
来源：贵阳市公共资源监管网，贵阳正合策略服务中心整理
备注：联合拿地若为同类房企仅计数一次，若为不同类房企则重复计数；平台公司指省级、市级、区级国资房企，计入平台公司房企不再计入国央企
【2023年展望】
预估2023年整体楼市量微涨，无进一步刺激作用下，住宅月度成交量维稳约35-40万㎡，年成交量约400-450万㎡，成交价同比持稳。
预判量微涨。22年下半年市场信心回温，月度成交增长稳定；成交量集中头部项目，且23年存量供货充足，可匹配市场需求；客户倾向现房&品质项目，市场供货产品匹配。
预判价持平。团购低价降幅小，房企让利空间降无可降；价外优惠回收，非市场化价格优惠影响逐步收窄。
* 统计区域说明
贵阳七城区：观山湖、云岩、南明、白云、乌当、经开、花溪
双核区：观山湖、云岩、南明
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